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文．莊孟翰 (顏瓊真整理)

Q:

台北市柯先生問：根據最新一波揭露至7月底的豪宅成交行情，「文華苑」，單坪價為205.42萬元，比去年底曾揭露的每坪209.98萬元還低，另外，先前「皇翔御琚」交易價格也下滑，似乎可以看出豪宅行情「冷吱吱」。

A: 台北市豪宅行情從每坪100萬元，一路向上衝至200萬元，甚至還有人高喊300萬元不是夢，但激情過後，終不敵政府一連串祭出奢侈稅、豪宅稅及囤房稅的鍘刀；最近豪宅行情下修幅度逐漸擴大，短期不易再創新高。

被市場視為台北市頂級豪宅之一的「文華苑」，從2009年4月起的每坪成交價約100~139萬元不等，平均成交單價約120萬元，若與最近的一筆成交價205.42萬元相較，以350坪概算，賣方約可賺進2億9750萬元。至於接手者未來若要再出售，是否還有獲利空間？就要看未來房市走勢如何。

最近全台豪宅價格持續下修，根據永慶房產集團總經理葉凌棋對外表示，今年上半年北市7,000萬以上豪宅，房價年跌2%；新北市5,000萬以上房價與去年持平，但較2013年下跌5%；高雄市2,000萬以上房價較2013年則下跌12%，預計雙北市豪宅很快就會跌破2年前價位。

豪宅行情不再，如由《住展》雜誌的調查資料加以分析，台北市預售豪宅，每坪超過100萬元的新推出個案，從5月份起的7案，6~9月依次為5案、3案、2案及1案加以觀察，過往建商一再強調台北市好地段土地難尋，無不規劃大坪數的豪宅個案為主，惟近期高總價豪宅有「豪宅稅」隨伺在旁，加上囤房稅，明年一對一英語家教 南投 外籍英語家教費用 宜蘭英語家教班 花蓮英語家教班又有房地合一稅，無不令豪宅客大喊吃不消。

台北市103年7月1日後興建完成之房屋稅額，以○○建設位於松江路的「○○松疆」來說，當初規劃房屋面積100坪、每坪售價145萬元，則房地售價14,500萬元，其中，房屋評定現值約4,000萬元；若以房屋稅率三級制計算，第一屋的房屋稅是4,000*1.2%=48萬元，第二屋則是4,000*2.4%=96萬元，超過三屋以上則是4,000*3.6%=144萬元；至於買賣契稅則是4,000*6%=240萬元，光是交屋成本就高達288萬元(48+240)到384萬元(144+240)，視購屋者房屋持有數量而定。

再者，買豪宅的有錢人，過去幾年都已成為國稅局鎖定的查稅大戶，加上帳戶裡面有大筆款項流動者，也難逃查稅人員的鷹眼，因此，最近有錢人大都顯得相當低調。

我有一位60多歲的台商朋友，早期在大陸批地蓋工廠，當時一畝地才2~3萬元人民幣，現在都已漲到50~60萬元人民幣。土地賣了以後，手中現金必須以億作為單位計算，錢想匯回來，但看到政府查稅動作頻頻，想投資的股市又沒賺頭，買房的相關持有稅負還較以前呈倍數增加，遂不敢貿然匯回台灣。

最終，這些海外的錢不敢匯回台灣，而台灣的錢又一直往外流，轉到日本、馬來西亞、菲律賓、柬埔寨、倫敦、澳洲等地，台灣房市正面臨資金逐漸枯竭的狀況，房價自然不可能再往上漲，而房地產過去高居民眾投資喜好排行，恐會有一輪洗牌動作。

房市黯淡 房仲業苦日子來臨

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新北市朱小姐問：最近為何看到愈來愈多的房仲業，都加入海外房地產考察團的說明會行列，扮演台灣資金流向海外置產的推手？ A: 去(2014)年房屋買賣移轉棟數為32萬棟，今年1~8月則是168896棟，為去年同期的78%，若依此比例推算，今年全年恐怕只有25棟之譜。相較此波房市買賣移轉高峰為2006年底45萬棟的數據來看，歷年中古屋交易量占全年比例約六至七成，則以中古屋仲介為主的房仲業佣金收入來源，勢必出現短期驟減的情況。

我有不少房仲業界的朋友，其中不乏是銷售高手(Top Sales)，主要商圈在台北市精華地段的高專，在投資客高峰期的2011年，一年佣金收入約可高達1000萬元以上，但2012年瞬即降至500萬元，隔年再打對折，及至今年大都搖頭直說：「已連續好幾個月掛蛋(沒成交)」。

今年上半年因有房地合一稅課徵的紛擾，民眾大多觀望房市不願進場，成交量大幅萎縮，建商和房仲業都寄望房地合一稅儘快拍板定案，咸認不確定因素消除之後，成交量就會放出來。

但自從房地合一稅於6月5日拍板之後，6~8月的量不但沒有隨之增加，今年1~8月的買賣移轉數量反較去年同期大幅減少22%，在今年只剩9~12月共4個月來看，很難有樂觀的數字出現。

永慶房產集團近期調查民眾對今年第四季房市的看法，結果，有高達7成的民眾看空，如此高的比例，直追2008年第四季金融海嘯時的悲觀結果。

由此，不難想像，房仲業在現階段國內賺錢不易，不少業者便轉往國外探尋商機，仲介資金到海外置產，賺取海外不動產的佣金。

我那幾位Top Sales的朋友，大多是店東兼店長，除了抱怨要過「苦日子」外，這兩年也開始「加減」經營租賃服務，一則守住原有客戶，再則藉此賺一點辛苦錢來維持店面開銷，以撐待變，寄望來日總算能撥雲見日。

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